Với 465/469 đại biểu Quốc hội tán thành, Luật Kinh doanh Bất động sản sản đổi đã chính thức được thông qua tại cuộc họp sáng ngày 28/11/2023, Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Có khá nhiều nội dung mới ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân như siết chặt việc phân lô, bán nền, được phép nhận cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư
Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép cả việc ký hợp đồng đặt cọc.
Quy định này một phần xuất phát từ việc bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép nhận cọc không quá 5% giá bán, tuy nhiên, nó cũng gắn chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận trực tiếp tiền cọc, tiền bán, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.
Bên cạnh đó, trong phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng chỉ ghi nhận chủ đầu tư có trách nhiệm “nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận”. Theo đó, trách nhiệm của chủ đầu tư dừng lại ở việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, rõ ràng, việc cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Do vậy, khi hoàn tất việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì trách nhiệm của Chủ đầu tư đã hoàn thành.
Luật hóa quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Luật hóa các quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được đề ra. Một vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được thể hiện trong các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Trước đó, nghị định 02/2022/NĐ-CP đề cập đến mẫu Hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ du lịch. Nghị định này sẽ được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sử dụng mẫu “Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”.
Theo đó thì khái niệm “căn hộ du lịch” không còn trong Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ còn sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Đây có thể là vấn đề các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần quan tâm khi tiếp tục phát triển sản phẩm này trong tương lai.
Buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu theo luật
Tiếp theo, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ghi nhận chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động cần phải áp dụng Hợp đồng mẫu theo quy định của Luật này. Quy định này ngay phần trình bày đầu tiên, dù khách hàng là bất kể ai thì sản phẩm bất động sản luôn là tài sản có giá trị lớn, do đó, cần thiết buộc chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ những điều khoản chung nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng, đảm bảo lợi ích cộng đồng.
Đương nhiên, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua cũng chấm dứt tranh cãi xung quanh việc bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng đối với các tổ chức, cá nhân khác theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Theo đó, các tổ chức, cá nhân khác (không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản) khi xác lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản thì không buộc phải theo mẫu, họ chỉ cần tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự.
Quy định này phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng không buộc phải theo mẫu.
Ghi quyền nhận cọc của chủ đầu tư
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không ghi nhận về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã ghi nhận rõ về việc chủ đầu tư dự án bất động được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sửa đổi được thông qua, không ít kỳ vọng vào việc nới lỏng việc đặt cọc hơn với chủ đầu tư dự án bất động sản hơn để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm hiểu, đánh giá về mức độ hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, hiện việc nhận cọc kèm điều kiện chặt chẽ như quy định
Bên cạnh đó, việc quy định này cũng không hoàn toàn ngăn cản được việc các chủ đầu tư sử dụng các hình thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Vẫn trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của Khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục siết chắt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, đặc biệt là quy định về việc “ Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh ”.
Như vậy, chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Trước đó, tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 không quy định thật sự rõ ràng điều kiện này, một số địa phương vận dụng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình (trong đó có nghĩa vụ tài chính) để buộc Chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư và việc sửa đổi này đã đảm bảo việc áp dụng được thống nhất.
Với điều kiện mới này, với quan điểm của các cơ quan lập pháp, rõ ràng chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, phải biến đất đai sử dụng để xây dựng công trình thành của mình (thông qua việc nộp tiền đất) trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho Khách hàng.
Ngoài ra, các điều kiện khác về giấy tờ về quyền sử dụng đất, khởi công xây dựng cũng được quy định rõ ràng, cụ thể hơn so với quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước khi thực hiện, cũng như tạo điều kiện cho Khách hàng khi tham chiếu thực tế dự án với quy định của pháp luật hiện hành.
Quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng
Khác với quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng trước kia, quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cho phép khách hàng lựa chọn có buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ từ phía ngân hàng hay không.
Trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách hàng. Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín.
