Những vướng mắc về nguồn vốn và pháp lý đã khiến thị trường bất động sản chìm trong khó khăn suốt 1 năm qua. Đây là lý do Chính phủ liên tục có những chỉ đạo quyết liệt gỡ vướng, phục hồi thị trường bất động sản. Về vốn, cuối tháng 10 Thủ tướng đã yêu cầu có chính sách "khuyến mại tín dụng" đặc biệt cho dự án bất động sản khả thi. Về pháp lý, Chính phủ liên tục ra văn bản thúc đẩy các địa phương rà soát, khẩn trương tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.
Trong khi thị trường đang hồ hởi trước loạt chỉ đạo sát sao của Chính phủ và mong chờ Luật Đất đai 2023 ra đời sẽ gỡ nút thắt, thúc đẩy bất động sản phát triển bền vững thì một số quy định trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang khiến cộng đồng bất động sản lo lắng, thậm chí có doanh nghiệp lo phải bỏ dở dự án đã theo đuổi suốt nhiều năm nếu như quy định mới được thông qua. Các chuyên gia cũng lo ngại những quy định không sát với thị trường sẽ tiếp tục đẩy bất động sản chìm trong khó khăn.
Bỏ đất nông nghiệp gây trở ngại cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở
Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp, người sử dụng đất phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, so với quy định hiện hành, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã loại bỏ đất nông nghiệp ra khỏi trường hợp được nhận chuyển nhượng để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở. Cùng với đó, Dự thảo cũng quy định đất phi nông nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất 1 lần.
Những thay đổi trong quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án tại Điều 128 đang dấy lên làn sóng lo ngại của các doanh nghiệp bất động sản khiến dự án vốn đang nghẽn lại càng thêm tắc với quy định mới. Cộng đồng doanh nghiệp cũng cho rằng nếu thực hiện theo quy định của mới sẽ không thể hình thành được những khu đô thị quy mô lớn tại Hà Nội, TPHCM, từ đó làm giảm tốc độ đô thị hóa.
Cho ý kiến về quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai 2023, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng các quy định của Điều 128 gây khó khăn rất lớn cho các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn có quy mô hàng chục đến hàng trăm hecta. Bởi, hầu hết các dự án quy mô lớn hiện nay đến vướng đất nông nghiệp.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng quy định này gây rất nhiều khó khăn, bởi phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất. Chiếu theo quy định này chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp thì không khác gì làm khó cho chủ đầu tư. Rõ ràng dự thảo mới đang thu hẹp lại rất nhiều về điều kiện pháp lý so với quy định hiện hành. Quy định này đi ngược lại tinh thần phải tháo gỡ về pháp lý cho dự án
Doanh nghiệp lo lắng bỏ dự án nếu quy quy định được thông qua
Phần lớn đại diện các doanh nghiệp bất động sản khi được hỏi đều bày tỏ sự lo ngại rằng quy định mới nếu được thông qua sẽ siết chặt hơn các điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Từ đó, đẩy nhiều dự án vào cảnh quy hoạch "treo", bởi phần lớn dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Reenco Sông Hồng, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, những quy định tại Điều 128 đã bó hẹp khả năng ra đời các dự án mới, gây ách tắc cho các dự án đang trong quá trình triển khai và là trở ngại cho quá trình đô thị hóa của nước ta.
Chủ đầu tư của một dự án ở TP Thủ Đức nằm trong danh sách 41 dự án của TPHCM đang chờ gỡ vướng cũng cho biết, trong thời gian qua, doanh nghiệp đã đi "gõ cửa" từng cơ quan, nhưng hầu hết đều cho biết tất cả hồ sơ pháp lý liên quan phải ngưng lại do vướng mắc về chính sách pháp luật và phải chờ đợi để được gỡ vướng đất nông nghiệp.
"Mòn mỏi chờ đợi suốt nhiều năm, đến nay nếu quy định trong Dự thảo Luật Đất đai lần này được thông qua thì doanh nghiệp mất cơ hội, đành bỏ dự án bởi quy định đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng để làm dự án nhà ở", vị này cho biết
Chưa dừng lại ở đó, Chủ tịch một Tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho biết hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư thì hầu hết đều phải huy động vốn ngân hàng, nếu quy định phải nộp thuế một lần thay bằng nộp thuế hàng năm sẽ làm doanh nghiệp đội thêm vốn. Điều này càng khiến doanh nghiệp "ngại" làm dự án, nguồn cung mới đã ít ỏi càng ít ỏi hơn, người mua nhà khó tiếp cận sản phẩm mới, giá tăng cao.
Theo thống kê, cả nước hiện có hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý, trong đó nổi bật là vướng mắc về quy định đất làm dự án. Trong khi các nỗ lực giải quyết vướng mắc thời gian qua chưa đưa đến những kết quả tích cực thì việc Điều 128 dựng lên các "hàng rào kỹ thuật" như trên không khác gì chặn đường ra của hàng trăm dự án này.
Nếu quy định mới này được thông qua hệ lụy tất yếu là thị trường bất động sản tiếp tục tê liệt do không có dự án mới, doanh nghiệp kéo dài chuỗi ngày "chờ đợi". Với người dân, nguồn cung ít ỏi sẽ đẩy giá sản phẩm bất động sản leo thang hơn nữa, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.
Để giải quyết ách tắc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM từng gửi văn bản kiến nghị cần thiết bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư dự án nhà ở, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.
"Sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Như thế mới có thể tăng nguồn cung, giảm giá bất động sản', ông Châu cho biết.