Theo đó, tại các khu vực này, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng phân lô tự phát mua bán đất nền những năm qua.
Phân lô bán nền trong các dự án kinh doanh bất động sản nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị.
Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.
Tuy nhiên, xét về mặt tiêu cực, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng chính sách để đi gom đất, san phẳng mặt bằng, xây dựng một ít hạ tầng sơ sài, từ đó bán đất giá cao cho người dân để thu tiền. Khi đó, không chỉ dự án ban đầu bị nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo sự rối rắm trong việc quy hoạch phát triển đô thị do mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở một kiểu cách khác nhau. Chính vì vậy, từ nhiều năm trước những quy định về siết phân lô bán nền đã được đề ra.
Tình trạng phân lô bán nền được ngăn chặn sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai. Về lâu dài, điều này sẽ là giải pháp cần thiết để điều hướng thị trường phát triển lành mạnh.
Tuy nhiên, không ít quan điểm bày tỏ lo ngại quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ đem lại những tác động đối với thị trường. Điều dễ dàng nhìn thấy là nguồn cung và sức cầu của đất nền kém đa dạng hơn.
Chưa kể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là từ nay đến thời điểm đó còn khoảng 1 năm, liệu có nguy cơ xảy ra trường hợp phê duyệt hàng loạt để doanh nghiệp bán tháo đất phân lô?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho hay, Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn.
Đến luật đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Điều này ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013 cũng kéo theo nhiều bất cập. Không chỉ làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.
Theo đó, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua.
Chia sẻ về tác động của quy định mới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, điều này có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.
Hiện nay 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.
Theo ông Tuấn, thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.
“Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn”, ông Tuấn cho hay.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hay quy định thanh toán giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua ngân hàng, một số chủ đầu tư có thể sẽ tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai.
Tuy nhiên trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững thời gian sắp tới.
Riêng với đất nền, ông Thắng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới đi vào hiện hành năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (ra sổ) vẫn vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm.
Cũng chia sẻ về điều này, LS Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư Tp.HCM), luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Với quy định mới này có hiệu lực đầu năm 2025 sẽ có 105 khu vực bị tác động. Trong hơn một năm tới thị trường đất nền ở những nơi đây sẽ có nhiều biến động mạnh.
“Việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao.
Có thể thấy, quy định siết phân lô của Luật Nhà ở 2023 là biện pháp quyết liệt và tích cực mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất. Dẫu vậy, Luật mới cũng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng là cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.
Ngoài ra, quy định mới sẽ khiến nguồn cung và sức cầu đất nền kém đa dạng hơn. Nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, khách hàng của phân khúc này cũng đông đảo thì sắp tới mọi thứ sẽ rất khác. Về lâu dài, theo một số chuyên gia, đất nền không còn là sân chơi "dễ dàng" dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi cao hơn ở cả người bán và người mua. Các chủ đầu tư đất nền phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại.