Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước đang có 2 đô thị đặc biệt (TP.HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh). Theo quy định mới đây, thì sẽ có khoản 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước sẽ bị siết phân lô bán nền.
Theo các chuyên gia, việc siết phân lô sẽ tác động mạnh đến thị trường địa ốc. Nhìn về ngắn hạn, thị trường sẽ có sự điều chỉnh về giá đất nền. Những lô đất to rơi vào tình trạng “mắc kẹt” hoặc bán tháo. Ở góc độ quản lý dự án phân lô, một số chuyên gia lo ngại tình trạng, các dự án phân lô được phê duyệt tràn lan.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần tăng cường quản lý, thậm chí là có cơ chế để theo dõi việc cấp phép các dự án phân lô bán nền từ nay đến đầu năm 2025. Điều này nhằm hạn chế hai trường hợp: Cấp phép tràn lan hoặc “nằm im” không cấp phép cho dự án nào trong giai đoạn chờ luật thi hành.
Ông Thanh cho biết, hiện nay các dự án bất động sản được cấp phép xây dựng rất ít, việc giải phóng mặt bằng cũng không hề dễ dàng nên cơ bản thị trường đang không có nhiều nguồn cung đất nền để phân lô. Tuy vậy, cũng cần giám sát việc cho phép phân lô bán nền để tránh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tâm lý nhà đầu tư.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Asian Holding lo ngại, từ giờ đến thời điểm luật mới có hiệu lực, khả năng sẽ xảy ra tình trạng cấp phép hàng loạt cho các dự án bất động sản muốn phân lô ở các đô thị loại II, loại III.
Ông Hậu cho rằng, trong bối cảnh thị trường đã trải qua một “cuộc đại phẫu” gần 2 năm nay khiến năng lực của nhiều doanh nghiệp bị bào mòn do dòng tiền không còn và pháp lý chồng chéo thì việc chuyển hướng sang phân lô đất dự án để bán nhằm thu hồi vốn cũng là một phương án được nhiều đơn vị lựa chọn.
Vị này khuyến nghị, để thị trường bất động sản không đột ngột xáo trộn, cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát nghiêm ngặt trong giai đoạn chờ Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực nhằm tránh tình trạng cấp phép ồ ạt cho các dự án bán tháo đất phân lô.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn khuyến nghị các nhà đầu tư rằng, cần cân nhắc kỹ càng rõ ràng hơn. Khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực tình trạng siết phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng hơn. Đó là nơi có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài. Nếu có vấn đề gì xảy ra thì thị trường sẽ ít bị tác động. Bằng chứng như Bắc Ninh, Bình Dương, dù qua nhiều năm thị trường đất nền không giảm giá vì động lực chính đến từ GDP đầu người tăng, nhu cầu nhập cư nhiều, đầu tư tăng. Thế nên, không lý do gì đất ở nơi đó giảm. Nhưng như Tuy Hoà, Phú Yên, Bình Thuận khi nhà đầu tư rút đi, giá sẽ giảm vì không có nội lực nội tại.