Báo cáo Công ty Cổ phần xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) công bố mới đây cho thấy, doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm đáng kể lần lượt là 38% so với cùng kỳ năm trước và 81% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức thấp nhất trong sáu năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu.
Một số công ty ghi nhận doanh thu tài chính tăng mạnh từ hoạt động hợp tác kinh doanh, để bù đắp cho sự sụt giảm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của họ.
Chỉ một số ít chủ đầu tư như VHM, NLG, KDH và AGG ghi nhận tăng trưởng EBITDA (chỉ số tài chính cho biết lợi nhuận trước lãi suất, thuế, khấu hao và tổn thất giá trị) trong 9 tháng đầu năm 2023, nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước. Các dự án này nằm ở các thành phố loại 1 và vùng ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không gặp trở ngại pháp lý.
Dựa trên dữ liệu 9 tháng đầu năm 2023, VIS Rating ước tính chỉ có khoảng 5 trong số 261 công ty trong phân tích này có khả năng đạt được mục tiêu lợi nhuận trong 12 tháng đầu năm 2023.
Theo VIS Rating, số dự án được cấp giấy phép xây dựng giảm đáng kể từ quý 4/2022, cho thấy khó khăn pháp lý kéo dài và nguồn cung sẽ thiếu hụt trong các quý sắp tới. Bên cạnh đó, giao dịch căn hộ giảm đáng kể 60% trong 9T2023 so với cùng kỳ, cho thấy tâm lý thị trường suy yếu, mặc dù đã tăng nhẹ trở lại trong quý 3/2023. Đồng thời, nguồn vốn từ trả trước của khách hàng cũng đã giảm đáng kể trong quý 3/2023, xuống mức thấp nhất trong 6 năm qua, ngoại trừ thời điểm Covid.
Điều này cho thấy tâm lý người mua nhà vẫn còn yếu trong bối cảnh kinh tế suy thoái và sự phục hồi của thị trường bất động sản chưa chắc chắn. VIS Rating cho rằng, sự cải thiện nhẹ gần đây về doanh số bán căn hộ trong quý 3/2023 là chưa đủ để báo hiệu sự phục hồi rõ nét của tâm lý thị trường. Theo đó, đơn vị này kỳ vọng việc sửa đổi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sắp tới sẽ thúc đẩy sự cải thiện trong phê duyệt dự án và nguồn cung mới từ giữa năm 2024 trở đi.
Theo VIS Rating, đòn bẩy của các công ty được biểu thị bằng Nợ/EBITDA vẫn ở mức cao do lợi nhuận giảm mạnh. Tổng nợ của các công ty đã giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước trong 9 tháng đầu năm 2023 do trả các khoản nợ đến hạn, đồng thời hoạt động phát triển dự án chậm lại trong bối cảnh thị trường suy thoái và vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận gộp đã suy yếu đáng kể, dẫn đến EBITDA giảm mạnh hơn, vượt xa mức giảm nợ.
Ngoài ra, khối lượng trái phiếu đáo hạn đáng kể khoảng 114.000 tỷ đồng/năm trong 2023-2024 sẽ tiếp tục gây ra rủi ro tái cấp vốn.
Trong khi đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm. VIS Rating cho rằng, khả năng trả nợ sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém tích cực và nguồn tiền mặt sẽ vẫn ở mức thấp do căng thẳng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
Sau khi trải qua sự suy giảm nguồn tiền mặt từ năm 2022, tình trạng thanh khoản của các chủ đầu tư đã cải thiện đôi chút trong quý 3/2023 do sự thiếu hụt dòng tiền hoạt động đã được bù đắp bởi sự gia tăng đáng kể trong dòng tiền từ hoạt động đầu tư (CFI) và tài chính (CFF).
CFI tăng lên cho thấy nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc cơ cấu lại danh mục dự án bất động sản thông qua M&A hoặc chuyển nhượng cổ phần, điều này tạm thời giúp các công ty khắc phục tình trạng thiếu thanh khoản.
Các ngân hàng tư nhân cũng đang cung cấp vốn để hỗ trợ các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ 3, dẫn đến tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 22% trong 9 tháng đầu năm 2023. Mặt khác, tín dụng tiêu dùng bất động sản vẫn còn yếu. Theo đó, VIS Rating kỳ vọng việc sửa đổi các bộ luật sắp tới sẽ đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án và cho phép các công ty tiếp cận nguồn vốn mới.
Về hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản cũng tăng đáng kể 237% so với cùng kỳ năm trước trong quý 3/2023, từ mức đáy của quý trước đó. 78% lượng trái phiếu này được phát hành bởi Vingroup, Nam Long và Masterise. Các chủ đầu tư này đang triển khai các dự án tại Hà Nội và TPHCM, tiếp tục được hưởng lợi từ nhu cầu người mua nhà lớn.
Danh sách 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong báo cáo của VIS Rating.