Khả năng sinh lời của đất và cung cầu đất đai là hai nhân tố cơ bản tác động đến giá đất trên thị trường.
Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng kéo giá các loại hình bất động sản có chiều hướng đi xuống khiến nhiều nhà đầu tư đã không khỏi ngỡ ngàng, đánh rơi kỳ vọng trước sự thật phũ phàng của diễn biến thị trường hiện nay.
Trao đổi với Markettimes.vn, ông Nguyễn Thế Phượng – Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng: Hiện nay có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, hai nhân tố cơ bản tác động đến giá đất trên thị trường là khả năng sinh lợi của đất và cung cầu đất đai thể hiện trên nhiều mặt.
Cụ thể, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, giá đất trên thị trường chịu sự tác động của các nhân tố cụ thể sau: Thứ nhất là đặc điểm tự nhiên của đất : Các đặc điểm tự nhiên như chất đất, chất lượng và trữ lượng khoáng sản, địa điểm, vị trí,…. của đất ảnh hưởng rất lớn khả năng sinh lợi đất. Do đó, quyết định rất lớn đến giá đất.
Tuy nhiên đối với từng loại đất cụ thể thì các đặc điểm tự nhiên ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất không giống nhau: Đối với đất sản xuất nông nghiệp thì chất đất và địa điểm, vị trí quyết định khả năng sinh lợi của đất và giá đất; Đối với đất hầm mỏ thì chất lượng, trữ lượng khoáng sản và địa điểm, vị trí quyết định khả năng sinh lợi của đất và giá đất; Đối với đất xây dựng thì yếu tố địa điểm, vị trí có ý nghĩa quan trọng quyết định khả năng sinh lợi của đất và giá đất.
Thứ hai là quy định của Nhà nước : Do giá đất gắn liền với quyền tài sản về đất nên những quy định của Nhà nước liên quan đến quyền tài sản về đất đai như: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền tài sản về đất, thuế và các khoản thu của Nhà nước về đất, các quy định về mục đích sử dụng đất, quy định về xây dựng công trình kiến trúc trên đất,… tác động đến cũng cầu và ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất nên tác động đến giá đất.
Ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA).
Đặc biệt tại các nước không công nhận quyền sở hữu cá nhân về đất đai, quy định của Nhà nước về đất đai tác động rất lớn đến giá đất, nhất là các quy định về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất và các quy định về thuế và các khoản thu của Nhà nước về đất.
Nếu sử dụng một cách hợp lý công cụ thuế và thu của Nhà nước về đất, Nhà nước có thể điều tiết giá đất trên thị trường phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam đưa ra ví dụ, nếu Nhà nước điều tiết kịp thời và hợp lý lợi nhuận siêu ngạch phát sinh trong việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang nhà ở thương mại và việc chuyển nhượng loại đất và nhà ở này trên thị trường thứ cấp sẽ hạn chế được sự tăng giá đất nông nghiệp và đất phục vụ sản xuất công nghiệp ở các đô thị ảnh hưởng không tốt đến thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, chính sách phát triển nhà ở của Nhà nước cũng như sự ổn định xã hội.
Thứ ba là sự phát triển kinh tế của đất nước và địa phương : Trên thị trường sự biến động của giá đất gắn liền với sự phát triển kinh tế của đất nước nhất là sự phát triển kinh tế của địa phương do tính bất động của đất đai.
Khi kinh tế địa phương phát triển sẽ làm phát sinh tăng cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh do việc mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh cũng như phát triển đầu tư mới. Bên cạnh đó, khi kinh tế phát triển sẽ dẫn đến thu nhập dân cư tăng lên làm tăng cầu về đất ở.
Thứ tư là việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của Nhà nước hoặc các nhà đầu tư : Việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật như công trình thủy lợi, cầu, đường, công trình cung ứng điện, nước sạch,…, hoặc hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thể dục thể thao,… làm cho khả năng sinh lợi hoặc chất lượng sống của một vùng đất tăng lên dẫn đến giá đất tại vùng đất đó tăng lên.Vì vậy giá đất trước khi đầu tư hạ tầng với giá đất sau khi đầu tư hạ tầng đôi khi có sự chênh lệch rất lớn, sự chênh lệch này không đơn thuần là sự cộng thêm về chi phí đầu tư hạ tầng.
Thứ năm là sự gia tăng dân số : Sự gia tăng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội dẫn đến tăng cầu về đất đai để đáp ứng sự tăng lên của nhu cầu xã hội gồm: tăng cầu đất đai do mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng tăng lên do tăng dân số, bên cạnh đó còn tăng cầu đất đai cho việc mở rộng và xây dựng mới trường học, bệnh viện và tăng cầu về đất ở do quy mô dân số gia tăng. Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định, giá đất chung chắc chắn sẽ tăng lên khi dân số tăng lên.
Trong sự gia tăng dân số tại địa phương thì tăng dân số cơ học tạo áp lực lớn đến sự gia tăng giá đất tại các đô thị và trung tâm công nghiệp lớn do tốc độ phát triển nhanh trong một thời gian ngắn.
Thứ sáu là môi trường nơi đất tọa lạc : Môi trường sống bao gồm cả môi trường tự nhiên và môi trường xã hội tại một vùng đất ảnh hưởng giá đất tại vùng đất đó, giá đất tại những nơi có khí hậu, thời tiết khắc nghiệt, ô nhiểm môi trường nghiêm trọng, tình hình an ninh trật tự xã hội kém sẽ thấp hơn giá đất tại các vùng có môi trường sống tốt hơn.
“ Sự thay đổi môi trường sống tại một vùng đất cũng tác động lớn đế giá đất tại vùng đó, sự thay đổi có thể do tự nhiên hoặc do sự tác động của con người. Nếu những sự thay đổi đó tác động tích cực đến khả năng sinh lợi của đất thì giá đất sẽ tăng lên, còn nếu nó tác động làm giảm khả năng sinh lợi của đất thì giá đất sẽ giảm ” Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ thêm.