Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) khó khăn suốt một năm qua, phân khúc căn hộ cho thuê ở TP HCM và các thành phố lớn được cho là ít bị ảnh hưởng. Đặc biệt dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày theo mô hình Airbnb (một dạng kinh tế chia sẻ trong hoạt động lưu trú) khá nhộn nhịp nhờ lượng du khách ngày càng gia tăng.
Nhộn nhịp khách thuê nhưng cư dân bức xúc
Chỉ cần lên mạng xã hội gõ từ khóa "thuê căn hộ Airbnb" hoặc truy cập vào Airbnb và những ứng dụng tương tự, người thuê dễ dàng tìm thấy rất nhiều căn hộ cho thuê ở trung tâm TP HCM như The Metropole Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), The Goldview (quận 4), Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh)... với giá trung bình từ 1,3-1,4 triệu đồng/đêm.
Tại khu Vinhomes Central Park, tùy theo ngày thường hay cuối tuần, căn 1 phòng hay 3 phòng sẽ có giá thuê khác nhau. Cụ thể, căn 1 phòng ngủ tại đây có giá thuê trung bình từ 900.000 đồng đến 1,1 triệu đồng/đêm; căn 2 phòng ngủ từ 1,2-1,4 triệu đồng/đêm; căn 3 phòng ngủ từ 1,5- 1,6 triệu đồng/đêm.
Tuy vậy, dịch vụ này gần đây lại bị cư dân tại các khu chung cư phản ứng mạnh vì ảnh hưởng tới đời sống và quyền lợi của họ được hưởng. Tại khu căn hộ Millenium Masteri (quận 4, TP HCM), nhiều hộ dân bức xúc vì tình trạng ồn ào, mất trật tự khi khách lưu trú thường xuyên lui tới bất kể giờ giấc, gây quá tải thang máy, các khu vui chơi, hồ bơi, phòng tập... trong giờ cao điểm hoặc cuối tuần.
Một chung cư cao cấp ở TP HCM có dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày. Ảnh: LÊ TỈNH
Theo ban quản trị chung cư này, việc một số người làm dịch vụ Airbnb đã khiến đời sống cư dân bị đảo lộn. Chỉ riêng tháng 10-2023, số khách vãng lai, lưu trú qua đêm gần 1.300 người và hơn 78% trong số này là khách nước ngoài. Ban quản trị đã ghi nhận 4 vụ gây mất an ninh, trật tự, chủ yếu do khách thuê không đăng ký thông tin với ban quản lý tòa nhà.
Ông T.T, một người làm việc ở chung cư này, cho hay các căn hộ cho thuê ở đây có giá 1-2 triệu đồng/ngày, số lượng người ở từ 4-5 người trở lên và luôn trong tình trạng kín chỗ. Điều này khiến cư dân không hài lòng.
"Trước đây, người thuê vô tư sử dụng thang máy và các tiện ích công cộng khiến cư dân liên tục phàn nàn. Sau khi làm căng, ban quản trị không cho người thuê sử dụng các tiện ích của cư dân như hồ bơi, phòng gym... nhưng chủ nhà lại có "thẻ cư dân" nên họ vẫn dẫn khách ra vào bình thường. Cư dân bức xúc lắm nhưng đành chịu" - ông T.T nói.
Ông Văn Lâm, sống tại chung cư River Gate (quận 4, TP HCM), cho hay khách thuê dạng Airbnb thường lưu trú từ thứ năm tới chủ nhật. Trước đây, cư dân cũng phàn nàn vì một số khách thuê gây mất an ninh trật tự nhưng vì pháp luật không cấm mọi việc cũng diễn ra bình thường.
"Người thuê chủ yếu là khách nước ngoài hoặc từ phía Bắc vào TP HCM công tác, du lịch. Khi sử dụng dịch vụ Airbnb, người thuê chỉ cần đến chung cư, lấy chìa khóa trong hộp thư, sau đó sẽ có người hướng dẫn họ lên nhận phòng khá dễ nên dịch vụ này ngày càng nở rộ" - ông Lâm nói.
Khó cấm nhưng cần quản lý
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, trong lúc nhiều phân khúc BĐS khác ảm đạm thì căn hộ cho thuê vẫn khả quan, giá thuê không ngừng tăng. Giá cho thuê trung bình của chung cư ở Hà Nội tăng 4,5% trong năm qua. Điều này thôi thúc nhiều nhà đầu tư lựa chọn căn hộ như một hình thức đầu tư sinh dòng tiền đều đặn và dài hạn.
"Dịch vụ cho thuê căn hộ theo giờ, theo ngày... vẫn là một "mảnh đất màu mỡ". Ví dụ như dự án Masteri West Heights của Masteries Homes ở Hà Nội, thiết kế của căn hộ và tiện ích rất phù hợp để làm căn hộ khách sạn nên nhiều chủ nhà có thể trang bị như khách sạn và vận hành theo chuỗi, mang lại nguồn thu nhập thụ động rất tốt.
Lợi nhuận từ cho thuê căn hộ theo hình thức này có thể cao gấp 2 - 3 lần so với cho thuê thuần túy hằng tháng. Theo tôi được biết đã có nhà đầu tư sở hữu cả chục căn hộ, tương đương với một khách sạn mini đang rục rịch đưa vào vận hành khi bàn giao" - ông Trung cho biết.
Cũng theo ông Trung, thường khu vực nào có người nước ngoài thuê thì giá thuê sẽ tốt, đồng nghĩa với mặt bằng giá khu vực đó sẽ bị đẩy lên. Giá thuê tăng cũng giúp giá BĐS nơi đó tăng theo.
Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn nhưng cho thuê căn hộ vẫn sinh lời đều đặn, đặc biệt là dịch vụ Airbnb nên đã thu hút nhiều nhà đầu tư đổ xô đi thuê chung cư để kinh doanh lưu trú ngắn hạn qua Airbnb (hay còn gọi là host). Theo đó, các host chỉ cần đăng ký một tài khoản trên nền tảng ứng dụng và đăng tin. Các giao dịch được thực hiện qua mạng rất nhanh và tiện. Đôi khi chủ sở hữu và khách thuê không cần gặp mặt trực tiếp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, thừa nhận dịch vụ cho thuê căn hộ qua Airbnb thực tế có gây phiền cho cư dân nhưng khó cấm. Bởi, chủ sở hữu không ở thì họ có quyền cho thuê.
Có điều, để hạn chế tình trạng gây mất an ninh, trật tự, phải có giải pháp quản lý. Ông kiến nghị trong dự thảo Luật Nhà ở nên quy định chủ sở hữu nếu muốn sử dụng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách để không ảnh hưởng đến cư dân.
Cư dân và ban quản trị cần quyết liệt hơn
Một luật gia trong lĩnh vực BĐS cho biết pháp luật đã có quy định về việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Cụ thể, khoản 11 điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định cấm chủ sở hữu nhà chung cư "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở", có nghĩa cho thuê chung cư là hành vi bị cấm.
Tuy nhiên, quy định này gần như không thực hiện được trong thực tế. "Do vậy, để quy định được thực thi, quan trọng nhất là ý chí của cư dân, tiếp theo là quan điểm của ban quản trị tòa nhà. Chỉ cần ban quản trị thể hiện sự quyết liệt và rõ ràng, chắc chắn hình thức lưu trú như thế này sẽ không còn tiếp diễn"- luật gia lưu ý.