Tại cuộc họp thường kỳ 6 tháng năm 2024 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết đang trình Chính phủ sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội (NƠXH) với nhiều điểm mới.
Nâng quy mô gói 120.000 tỉ đồng
Theo đó, ngoài 4 NH thương mại quốc doanh là Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank tham gia (mỗi NH 30.000 tỉ đồng), đã có thêm 4 NH TMCP "nhập cuộc", nâng tổng cộng quy mô của gói lên 140.000 tỉ đồng thay vì 120.000 tỉ đồng như hiện nay.
Lãi suất cho vay gói này, thay vì giảm 2 điểm % so với lãi suất bình quân của 4 NH thương mại nhà nước 6 tháng xác định/lần, nay sẽ nâng mức giảm lên 3 điểm % và 3 tháng xác định/lần để hỗ trợ người mua nhà. "Mức giảm 3 điểm % sẽ kéo dài lên 5 năm ưu đãi (thay vì 3 năm như hiện nay). Sau thời gian này, NHNN sẽ tiếp tục đề xuất ưu đãi lãi suất tùy điều kiện nền kinh tế lúc đó nhưng tối thiểu mức giảm 1-2 điểm %/năm. Người vay mua nhà sẽ không phải lo lắng sau thời gian ưu đãi lãi suất thả nổi và đây là thông điệp rõ ràng của NHNN" - ông Tú nhấn mạnh.
Chung cư EHome 3 ở quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH
Cũng theo Phó Thống đốc Thường trực NHNN, chính sách cho vay ưu đãi đối với doanh nghiệp (DN) xây dựng và triển khai dự án NƠXH áp dụng như hiện nay. Hiện tại, NHNN vẫn đang khuyến khích các NH thương mại và các tập đoàn kinh tế lớn có nhu cầu hỗ trợ, thúc đẩy cho NƠXH cùng tham gia.
Dưới góc độ chuyên gia, PGS-TS Trần Hùng Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển công nghệ NH - ĐHQG TP HCM, nhận định giảm lãi suất là một trong nhiều yếu tố tác động đến chính sách phát triển NƠXH. Bởi, phân khúc NƠXH hiện chưa như kỳ vọng một phần do chênh lệch cung cầu. Phía cầu là người có nhu cầu nhưng phải đi liền với khả năng chi trả và tiếp cận tín dụng NH. Rất nhiều người muốn vay mua nhà nhưng không đủ khả năng trả nợ.
Về phía cung, các quỹ đất ở những thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội không còn nhiều, thủ tục phức tạp và lợi nhuận không hấp dẫn cũng rất khó thu hút DN đầu tư... Do đó, muốn chính sách hiệu quả, cần sự phối hợp đồng bộ giữa NHNN với các bộ, ngành liên quan để cùng triển khai.
Nới thêm điều kiện mua nhà
Theo ông Phạm Văn Dương, Giám đốc NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) Chi nhánh Bình Triệu, hiện nay người có nhu cầu vay tiền mua NƠXH quan tâm không nhiều đến lãi suất nhưng nếu Chính phủ đồng ý sửa đổi gói 120.000 tỉ đồng theo đề xuất của NHNN cũng là điều tốt, vì giúp người đủ điều kiện mua NƠXH bớt được chi phí vay vốn và tăng thêm thời gian ưu đãi lãi suất. Khi đó, khả năng trả nợ của họ sẽ tăng lên vì lãi suất cho vay có thể xuống còn 4%-5%/năm và số người vay mua NƠXH sẽ tăng lên, giúp chủ đầu tư dự án mở rộng đầu ra.
Ông Dương cho rằng vấn đề mà người mua NƠXH quan tâm nhất hiện nay là để vay được gói 120.000 tỉ đồng, họ phải được UBND phường, xã xác nhận chưa có nhà ở. Đây là một rào cản trong quá trình triển khai NƠXH từ nhiều năm qua vì UBND phường, xã không phải là đơn vị quản lý, lưu trữ thông tin sở hữu nhà đất nên họ không dám xác nhận thông tin.
"Để tháo gỡ rào cản này, trước mắt, các quy định liên quan đến thuê, mua NƠXH cần đơn giản hơn như: người dân chỉ cần cam kết chưa có nhà ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc này. UBND phường, xã xác nhận cam kết đó. Việc còn lại là NH sẽ xác định người vay có đủ thu nhập trả nợ hay không. Sau này, nếu phát hiện người mua NƠXH không trung thực, các cơ quan quản lý nhà nước, NH có thể chế tài, xử phạt, thu hồi nhà ở, truy thu lãi suất ưu đãi…" - ông Dương đề xuất.
Là người có nhu cầu mua NƠXH, vợ chồng chị Hồng Yến (hộ khẩu Bình Dương) cho biết đã tìm hiểu rất nhiều dự án nhưng đều không đủ điều kiện mua. Cuối cùng chị phải mua lại căn hộ của người mua trước, với giá chênh 20% so với ban đầu.
"Tôi đi khắp nơi đều không mua được nhà, nơi thì yêu cầu hộ khẩu, tạm trú KT3, thu nhập..., những nơi không yêu cầu điều kiện thì người khác đã mua hết. Từ kinh nghiệm của bản thân, tôi thấy khó khăn nhất của người mua NƠXH chính là điều kiện, còn lãi suất thấp và cố định trong suốt thời gian vay cũng cần chứ không phải yếu tố quyết định" - chị Yến nói.
Là DN nhiều năm làm NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lê Thành, cho rằng chủ trương của NHNN chủ yếu hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua NƠXH nhưng thực tế những tiêu chí, điều kiện để người có thu nhập thấp được mua nhà mới là điều cần tháo gỡ. Trong khi DN làm NƠXH cần giảm thêm lãi suất lại không được, điều này có thể khiến giá NƠXH ra thị trường khó giảm và người mua cuối cùng phải chịu.
Tương tự, ông Nguyễn Hồng Lương, Chủ tịch HĐQT Công ty NƠXH TP HCM, cũng nói việc không giảm thêm lãi vay cho nhà đầu tư NƠXH thì chi phí tăng thêm sẽ được phân bố vào giá nhà. Khi đó, giá NƠXH có thể tăng chứ không giảm như mong đợi.
Riêng việc giảm thêm lãi vay cho người mua nhà, ông Lương nhận xét là rất hợp lý nhưng theo ông, NHNN cần cố định lãi vay trong 10 năm vì nếu chỉ cố định trong 5 năm sẽ không an toàn cho người vay.
Mở rộng đối tượng mua nhà
Theo quy định tại điều 49 và 51 của Luật Nhà ở năm 2014, người được vay vốn mua NƠXH phải đáp ứng các điều kiện như: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê NƠXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống...
Với quy định trên, Tổng Giám đốc NH Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Lê Ngọc Lâm thông tin từ đầu năm 2024 đến nay, BIDV đã phê duyệt 4 dự án NƠXH với nhu cầu vay vốn gần 1.000 tỉ đồng nhưng giải ngân không nhiều.
"Một lý do phổ biến là người có nhu cầu vay lại không đủ điều kiện được mua NƠXH. BIDV mong muốn Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan tham mưu mở rộng đối tượng tham gia NƠXH. Chúng tôi sẵn sàng cho người dân vay tiền với lãi suất thấp hơn 3 điểm % so với lãi suất vay dài hạn, thời hạn vay 20 năm để mua NOXH..." - ông Lâm nói.