Lấy sổ đỏ của khách hàng làm tài sản thế chấp
Hiện nay có một thực tế là người mua nhà, nhất là các căn chung cư để ở nhiều năm rồi nhưng vẫn không được xây dựng, sửa chữa và làm chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi họ thắc mắc với chính quyền địa phương sở tại thì được biết địa phương đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ cho toàn bộ thửa đất đó cho chủ dự án.
Thế nhưng, chủ đầu tư đã mang đó sổ đỏ đó làm tài sản thế chấp để tiếp tục vay vốn ngân hàng. Ví dụ như trường hợp tại dự án HDT địa chỉ tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
Anh Lê Đức Thuận - người mua nhà tại dự án HDT, thị xã Duy Tiên, Hà Nam cho biết, cách đây 3 năm anh bắt đầu triển khai xây nhà, sau khi hoàn thiện các thủ tục với chủ đầu tư là Công ty TNHH TM và Dịch vụ Xây dựng HDT.
Thế nhưng vừa đóng cọc xong phần móng thì chính quyền địa phương yêu cầu dừng lại. Anh Thuận rất ngạc nhiên vì đã nộp toàn bộ số tiền mua đất cho chủ đầu tư cách đây 5 năm.
Hiện nay có một thực tế là người mua nhà, nhất là các căn chung cư để ở nhiều năm rồi nhưng vẫn không được xây dựng, sửa chữa và làm chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người mua nhà tại dự án này cho biết, sau nhiều lần làm việc, chủ đầu tư mới thú nhận, đã thế chấp toàn bộ số sổ của khách hàng cho ngân hàng để vay tiền đầu tư vào dự án khác và hiện chưa cân đối được nguồn tiền để trả nợ ngân hàng.
Thậm chí, chủ đầu tư còn thừa nhận, mình đã bán đất khi chưa đủ điều kiện, chưa được các cơ quan có thẩm quyền cho phép, lách luật bằng các hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc và người mua cũng phải chịu rủi ro khi mua bán bằng các hợp đồng này.
Về phần mình, đại diện UBND phường Đồng Văn cho biết, hiện dự án vẫn chưa hoàn thành xong cơ sở hạ tầng nên địa phương đang đình chỉ không cho phép xây dựng.
Liên quan tới dự án này, lãnh đạo thị trấn Duy Tiên cho biết, hiện dự án vẫn chưa đủ điều kiện để bán hàng. Trong khi đó thì chủ đầu tư đã bán hết từ 5 năm nay, thu gần như hết tiền của người mua nhà trong đó có cả 10 phần trăm thuế giá trị gia tăng và vẫn chưa xuất hóa đơn cho khách hàng.
Chủ đầu tư thế chấp dự án đã bán ở các địa phương
Tình trạng chủ đầu tư mang đất của dự án đã bán cho người dân để thế chấp ngân hàng là không ít, xảy ra ở nhiều tình thành trên cả nước. Điểm lại một số tin tức trên các báo trong thời gian qua có những chủ đầu tư thậm chí đã bị khởi tố, bắt tạm giam.
Báo Tuổi trẻ đưa tin, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Bộ Công an có Công văn đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh ngăn chặn việc chuyển dịch các tài sản, dự án liên quan đến Đinh Hồng Hải - Chủ tịch Công ty Tân Hồng Uy, sau khi hàng trăm khách hàng tố cáo ông này đem dự án thế chấp.
Báo Tài nguyên Môi trường đăng tải, dự án chung cư One 18 (Ngọc Lâm, quận Long Biên, TP Hà Nội) chủ đầu tư là Công ty đầu tư và phát triển kinh doanh (IDB) đã thế chấp 79 căn hộ tại dự án cũng cho ngân hàng để lấy số tiền hơn 91 tỷ đồng.
Hay theo báo Pháp Luật TP Hồ Chí Minh, 15 nền đất trong dự án khu nhà ở ven sông phường Bình An, quận 2, TP Hồ Chí Minh, các sổ đỏ đã bị chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng.
Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh, hiện có 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, trong đó có 41/60 dự án thế chấp từ năm 2016 - 2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008 – 2011. Đến nay chủ đầu tư vẫn chưa giải chấp nên người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội.
Vậy việc nhiều vụ việc chủ đầu tư mang đất dự án để đi thế chấp ngân hàng và được giải ngân, tức là ngân hàng đã thẩm định dự án xong mới cho vay nhưng vì sao người dân đang sinh sống lại không biết?
Theo Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội, cơ chế để ngân hàng cho vay với các dự án thì việc thẩm định của các nhân viên ngân hàng phải đến tận nơi để xác định liệu tài sản chủ đầu tư thế chấp có ai chiếm hữu và sử dụng chưa.
"Trong trường hợp này nếu các nhân viên ngân hàng đến thấy căn hộ, tòa nhà hay khu đất đã được nhiều người dân sinh sống trên đấy mà vẫn ký hợp đồng cho vay tiền, rõ ràng ngay bản thân nhân viên ngân hàng đã có hàng vi làm trái quy định cấp vốn cho các tổ chức tín dụng. Họ đã cho vay và thẩm định không đúng quy định của pháp luật", Luật sư Bùi Quang Hưng cho hay.
Cũng theo Luật sư Bùi Quang Hưng, trong các trường hợp trên nếu tranh chấp xảy ra thì cá nhân các ngân hàng tự chịu trách nhệm về rủi ro pháp lý liên quan tới khoản vay vì đã không thẩm định kỹ.
Liên quan đến trách nhiệm của địa phương - nơi có các dự án đang triển khai, Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng nên thay đổi sửa đổi pháp luật hiện nay để tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương. "Chúng ta có thể tổ chức sàn giao dịch bất động sản nhà hình thành trong tương lai, chỉ chủ đầu tư đủ điều kiện bán nhà được đăng ký bán trên sàn đó và những căn nhà nào, diện tích đất nào được bán cũng được niêm yết trên đó…", ông Bùi Quang Hưng nói.
Với những nhà đầu tư, giờ đã mua nhà rồi, nộp tiền rồi để bảo vệ quyền lợi của mình, theo Luật sư Bùi Quang Hưng cần tiến hành các biện pháp khiếu nại và khi cần thiết cần khởi kiện chủ đầu tư đưa ngân hàng tham gia với tư cách là người liên quan.
"Khi vụ việc đưa ra tòa, tôi cho rằng tòa án cần phải tuyên hợp đồng thế chấp của ngân hàng với chủ đầu tư là vô hiệu và người mua nhà vẫn tiếp tục được giải quyết vấn đề cấp sổ đỏ…", Luật sư Bùi Quang Hưng nói.
Tích lũy biết bao nhiêu năm để mua mảnh đất, cất ngôi nhà với mong muốn an cư lạc nghiệp thì giờ đây, rất nhiều người dân lại phải ngậm ngùi nhìn tài sản của mình nằm đó, tiền đã giao, hợp đồng đã ký nhưng đất không được xây, nhà không được sửa, sổ hồng sổ đỏ không được cầm tay.
Thực tế cho thấy, có những chủ đầu tư đã bị cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi chiếm đoạt tài sản. Những sai phạm này cần phải được làm rõ, được rà soát kỹ lưỡng. Cơ quan chức năng cần phối hợp với các bên có liên quan để xử lý triệt để, đúng người đúng tội, trả lại quyền lợi đáng có cho người dân.