Giá bất động sản vẫn chưa giảm nhiều như giai đoạn 2011-2013

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá giao dịch phân khúc bất động sản biệt thự liền kề, nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ở nhiều địa phương trong Quý III/2023 đã có sự chững lại về mức độ giảm giá so với quý trước. Tại các Tp. Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, giá giao dịch tại khu vực trung tâm cơ bản ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ trong khi các quận/huyện ven đô và khu vực ngoại thành có mức độ giảm nhiều hơn.

Đi ngược với diễn biến của thị trường, giá chung cư lại có tín hiệu gia tăng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, về giá bán, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. 

Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Tại thị trường TP.HCM, trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2. Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp, đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, Tp.Thủ Đức.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tình hình mua bán đất thổ cư, đất trong dân tương đối trầm lắng. Giá đất nền tại các tỉnh, thành từng xảy ra sốt ảo như Hòa Bình, Thái Nguyên có xu hướng đi ngang sau khi trải qua những đợt điều chỉnh giảm. Giao dịch đất nền đấu giá khu dân cư ở Bắc Giang, Vĩnh Phúc, thấp hơn 30 - 40% so với giai đoạn trước.

Tại Khánh Hòa, đất nền các khu đô thị ở khu vực trung tâm thành phố Nha Trang, ghi nhận giao dịch mua bán ở các lô đất giá trị dưới 2,5 tỷ đồng/lô, giảm 20 - 30% so với đỉnh sốt bởi nhà đầu tư cắt lỗ do gặp áp lực tài chính. Đất nông nghiệp ở các khu vực ven thành phố Nha Trang cũng ghi nhận giao dịch kém, mức giá giảm khoảng 20% so với đỉnh.

Tại khu vực Tây Nguyên, tiêu biểu là Lâm Đồng, báo cáo của VARs ghi nhận, lượng giao dịch bất động sản tại địa phương này trong quý III/2023 đã quay trở lại nhưng vẫn giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm trước. Chủ yếu là giao dịch cắt lỗ, khoảng 30% so với đỉnh. Trong đó, đất nông nghiệp, đất vườn được rao bán rầm rộ với mức giá giảm 20 - 50% tùy loại hình và vị trí nhưng vẫn khó bán.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định: “Thị trường bất động sản vào thời điểm 2011-2013 chộn rộn rất nhiều tâm lý. Khi đó, mức giá có sự giảm rõ rệt. Còn ở hiện tại, giá bất động sản chưa giảm nhiều trên các sản phẩm”.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, giá bất động sản sẽ được chia thành hai phần: Một là sản phẩm đầu tư; hai là sản phẩm có nhu cầu thực.

Theo ông Quyết, nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua thì rõ ràng sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ sẽ bị giảm giá khá mạnh, từ 40 - 50%, có nơi giảm tới 60%. Thực tế trước đây, giá của sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo phong trào. Khi thấy một nhà đầu tư thu được lợi lớn từ bất động sản là kéo theo rất nhiều nhà đầu tư khác cũng tham gia vào thị trường này.

Tuy nhiên, sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thì giá không giảm nhiều và không có sự chênh lệch so với thời điểm trước tháng 6/2022. Đặc biệt, phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư thì không ghi nhận giá giảm, thậm chí còn tăng giá. Chung cư tại TP.HCM có giảm nhẹ, tuy nhiên mức giá đang quá cao so với Hà Nội, biên độ giảm giao động từ 5 - 10%. Bên cạnh đó, tại Hà Nội, phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự chỉ ghi nhận sự giảm giá nhẹ, không quá sâu, từ 10 - 15%.

Ông Quyết cũng nhấn mạnh, giá bất động sản chỉ giảm trên một số phân khúc nhưng không đồng nghĩa toàn thị trường hạ giá.

Ông Quyết lấy ví dụ như 2012-2013, mọi người nhận định, bất động sản còn xuống đáy nữa và cuối cùng chả biết đáy ở đâu. Họ chưa kịp mua thì giá bất động sản tăng. Khi mà thị trường đã định hình đáy nhưng cũng không ai nghĩ đó là đáy.